民间资本“尝鲜”海外古建
2015-05-14 08:46 来源:经济观察报 作者:孙琦子 常博 编辑:经济观察网
导语:伦敦三一广场10号的收购是近几年伦敦地产界引人注目的一个项目。

经济观察报 记者 孙琦子 常博 华彬集团董事长严彬只用了5分钟,即决定买下伦敦泰晤士河边的三一广场10号。不过,对这栋古建的修复翻新截至目前已过去5年。这栋始建于1922年的大楼,在经历了近一个世纪的风雨后,正在中国民间资本的帮助下,慢工细活地一点点恢复原貌,并被赋予新的时代意义。

这是中国民间资本在海外的又一次新鲜尝试。

收购古建之后

2010年,这栋大楼的所有者美国托马斯基金(thomas enterprises inc.)在全球金融危机之中破产,资产全部拍卖。在四五家竞争者中,华彬集团以1.06亿英镑的出价拍下了这栋大楼。

“决定买这栋楼,第一是看中了它优越的地理位置,毗邻伦敦金融城;第二是看中了它深厚的历史、文化价值。”华彬集团执行董事、华彬投资(英国)有限公司总裁倪松华表示。

伦敦三一广场10号的收购是近几年伦敦地产界引人注目的一个项目,一方面是因为中国资本在2010年欧洲经济最困难的时候豪掷1.06亿英镑,另一方面在于这栋大楼本身颇有来头。

18-19世纪,这里曾经是东印度公司的仓库,用来存放来自东方的香料、茶叶、丝绸和瓷器。1912年,刚成立三年的伦敦港务局决定修建一座气派的办公楼,最好能体现出英国在全球贸易中的统治地位。港务局看中了三一广场10号,并花费了当年全部收入的一半即80万英镑,来修建这栋办公楼。直到1922年,这座新古典主义风格的办公大楼落成,时任英国首相大卫·劳合·乔治(david lloyd george)亲自剪彩。由于大楼的奢华和象征意义,1946年联合国第一期会议的招待酒会就在此举办。

二战期间,大楼遭到轰炸,损毁严重,但伦敦港务局一直没有足够的预算来修复。随着英国海上霸主地位的衰落,伦敦港务局也日渐式微。上世纪70年代,伦敦港务局搬到了泰晤士河出海口附近,并把这栋办公楼卖给了美国保险经纪公司(willis faber limited)。2006年,大楼转手卖给美国托马斯基金。托马斯基金本来打算把大楼改建成酒店公寓的综合开发项目,但项目还没开始,2008年金融危机就爆发了,托马斯基金破产,大楼被华彬集团收入囊中。

尽管严彬决定买下这栋大楼只用了5分钟,但对大楼的修复和再开发,却需要好几年时间。

华彬集团计划把这栋大楼改建成酒店和高级公寓的综合开发项目,投资4.5亿至5亿英镑,但改建一座二级历史保护建筑,困难重重。

由于伦敦市政府对东区住宅控制严格,三一广场10号的建筑面积是40万平方英尺,政府只批准了10万平方英尺的住宅面积,41套公寓,仅仅申请公寓许可就花了两年时间。除了缴纳应有的税费之外,还与华彬集团达成一致,由后者一次性捐出700万英镑以救济当地中低收入者。

此外,历史建筑的修复也需要非常小心,因为当地政府对这类建筑有严苛的规定。作为二级文物保护建筑,建筑的外观必须维持原样,联合国大厅(宴会大厅)不允许改动,整个建筑的结构也不能变动。那么,要想改建成酒店和公寓,对管道、电线的重组就是一件很麻烦的事。仅仅是新联合国大厅,就由4个人花了6个月的时间完成修复。二战时被炸毁的中庭,也是在这期间完成修复的。在加固地基时,挖到许多古罗马时期的古董,甚至包括一万年前石器时代的石箭头。根据英国的法律规定,施工一旦发现古董必须停工申报,如果不上报则涉及刑事犯罪。英国政府已经派文物保护单位来三一广场10号挖掘古董,华彬集团不得不停工等待,而停工一天就损失5万英镑,工地已经为此累计停工了4个月。“这也是为什么2010年我们完成收购至今已有五年时间,看上去做的事情并不多,其实运营已经花了很多钱进去。”倪松华说。

“我们对华彬这个项目提供了一部分资金支持,现在我最关心的就是,这个项目什么时候能完工。”中国农业银行(英国)有限公司公司业务部副主管祝建海表示。

不过,华彬集团购买三一广场10号,并没有打算把它作为一个单纯的地产项目来做。“这是一个创品牌的项目,回报周期会相对比较长。”倪松华说。据介绍,2014年华彬集团已经在附近买了一栋写字楼,这类核心资产回报很高。

东伦敦地产的引力

2006年至2007年那一波中国资本“走出去”热潮中,中国企业在海外收购了大量的资源,包括矿山、油气田。那时轰轰烈烈的“走出去”,多为国有企业响应国家的战略号召。金融危机爆发之后,中国资本在全球的投资变得更为审慎,投资者考虑更多的是,投资的海外项目到底能不能赚到钱。

2010年之后,海外的地产项目掀起了另一波投资热潮。不论是在欧洲、美洲、大洋洲,无处不见中国资本的大手笔。据仲量联行2015年1月发布的报告,2014年中国房地产投资在海外市场的投资额超过165亿美元,同比增长46%。其中商业地产投资增长近50%,超过112亿美元。中国在海外商业地产的投资首次超过国内,海外投资额在商业地产交易总额中的占比达到了52%,办公楼和住宅土地购置占中国投资者购买总额的85%。

为什么要选择收购伦敦东区的这栋楼,倪松华认为就地理位置来说非常划算。“东伦敦的地产价值一直被低估。相对而言,西伦敦的地产已经被中东人和俄罗斯人炒得非常高,亚洲资本是不愿意过去接盘的。东边则不一样,升值空间非常大。”倪松华说。

伦敦历史上有过污染严重的时期,泰晤士河从西流向东,位于泰晤士河下游以及下风口的东伦敦,空气和水的质量曾不如西区。传统上,伦敦把西边作为居住区,东边作为办公区。居住区的餐厅、酒店和配套设施发展得比较齐全,而中东和俄罗斯的资本进入伦敦之后将西伦敦的地产价格越捧越高,东伦敦的房产价格一直被低估。随着东伦敦环境的改善,趋势已经发生了变化。2008年到现在,西伦敦的房产价格平均增长了68%,东伦敦的房产价格增长了112%。“到现在为止,我们认为东伦敦的房产价值还是被低估的,有几方面原因:一方面是传统历史因素,另一方面,随着亚洲经济、中国经济崛起,亚洲资本向伦敦的流入速度相当快。亚洲资本(包括中国资本)近期收购的主要资产都在东伦敦,中国银行和一些保险公司的办公室也都在附近。”倪松华说。

据介绍,在西伦敦,办公楼月租120英镑/平方英尺,在东伦敦,月租是40英镑/平方英尺。西伦敦以小规模的办公室为主,大规模的跨国企业来到伦敦,首选只能是东伦敦。

随着英国经济发展和英国国际化程度的提高,在东伦敦地区出现了“两个短缺”:酒店短缺和办公室短缺。对伦敦市政府来说,要保证东伦敦有足够的办公室,这样才可以吸引更多的跨国企业来,“我们对伦敦的办公楼、商业楼很看好。随着跨国企业进驻,周围对住宅的需求很大。随着国际资本涌入、跨国企业入驻,未来的发展和升值空间相当大。”倪松华说。

伦敦在近几年成了中国资本追逐最热的区域之一。据仲量联行2015年1月发布的报告,2014年,欧洲共吸引了来自中国的超过55亿美元的地产投资,其中40亿美元流向伦敦。

比如,2014年3月,李嘉诚旗下的长实和黄获批在伦敦展开涉及10亿英镑的综合房地产项目,在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧地特福德,建设包括3500个住宅单位的多层大厦,涉及写字楼、商店、餐厅和酒店。再向前追溯到2013年,万达集团用9000万英镑从爱尔兰房地产商格林房产公司(green property)手中购得伦敦九榆(nine elms)地区改造项目的一个地块,计划用10亿英镑将其改造成包括酒店和公寓在内的综合开发项目。

除了地产商外,中国的保险公司也频频出手。2015年1月,泰康人寿以1.98亿英镑收购了伦敦金融城办公楼milton gate;2014年6月,中国人寿和主权财富基金卡塔尔控股以7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头10 upper bank street办公楼。在2013年豪掷2.6亿英镑买下英国伦敦地标性建筑劳合社(全球著名的保险交易市场)大楼之后,2015年1月22日,中国平安又以4.19亿欧元从德意志银行资产及财富管理公司旗下的一支共同基金手中,成功收购了伦敦市中心一栋地标性建筑tower place。

从2000年到现在的15年间,人民币对英镑升值了近60%。不论从货币还是战略角度,私营资本都在资产布局的再平衡中寻找出口。目前全球范围内有两个热点地区,一个在美国,一个在欧洲。中国的资本战略性地选择了纽约和伦敦。

“第一轮投资英国地产的是大企业,未来会形成一种趋势,尤其是私人财富都有一种平衡再平衡的要求,这种趋势才刚刚开始,会越来越明显。伦敦不仅可以提供事业发展的平台,也可以为子女教育提供平台。”倪松华说,“未来伦敦地产会吸引越来越多的中国资本。”

两个世纪前,中国被迫成为西方国家的资本输出地,如今,中国资本以雄厚的实力捕捉着西方世界的投资机会。历史步入了一个有趣的轮回。不变的是,资本始终忠实地流向最有利可图的地方,而这次,扮演征服者的,是中国的民间资本。

 

相关文章

经济观察网相关产品