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万达“后市”如何 ?2020年将不再是房企

2014-12-15 08:11·文化产业  经济观察报    1
   
摘要对于未来的市场趋势,万达已经用实际行动作出了前瞻性的判断与布局。“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流,所以必须向文化旅游转型,这将成为未来万达新的支撑点和利润增长点。”王健林称。


万达“后市”如何 ?2020年万达将不再是房企

  大连万达商业地产股份有限公司(下文简称“万达商业地产”)在h股上市又有新进展。12月10日,万达商业地产拟以每股41.8港元至49.6港元正式启动全球6亿新股发售, 集资规模最多不超过44亿美元(约合人民币270亿元)。

  万达集团总资产规模近5000亿元(单位:人民币 下同),其在中国商业地产行业更是拥有无可撼动的老大地位。此次将其核心资产上市,招股书一经披露,便引来无数关注。多家投行对万达商业地产的估值都在3000亿元左右。瑞信的估值上限更达3760亿元。

  然而,持续的“圈地热”导致商业地产用地尤其是二三线城市供应过剩的现状没有改变;房地产企业纷纷将注意力转向商业地产,竞争对手不减反增;双十一刚刚过去,来自电商的威胁清晰可见。作为行业领跑者的万达商业地产后市如何,才是它真正需要面临的考验。挑战也许才刚刚开始。

  如何玩转商业地产

  融资、拿地、开发、招商、运营——这是商业地产企业的基本运营逻辑。其中,拿地是基础,融资是保障,招商运营是持续发展的动力。大连万达商业地产作为国内最大的商业地产公司,在商业地产运营的各个环节均具备优势。

  万达商业地产的核心产品是万达广场,包括购物中心、写字楼和住宅,且通常包括豪华酒店。万达广场的入驻,可以刺激入驻地区的消费,改善局部商业环境,提升区域价值,自然很受地方政府欢迎,再加上万达商业地产本身的运营能力,使其具有很大的拿地优势。

  招股说明书披露, 2011年—2013年,万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米,在最近几年土地价格节节攀升的背景下,土地成本仍能保持逐年下降。

  对于商业地产同样重要的招商运营,万达商业地产经过长年的摸索,已经形成一套成熟的“订单模式”。在开发前便已开始招商,根据客户的特点和需求订做不同的商业和商务空间,先有订单再投资开发。这样既能保证一定的启动资金,也大大缩短了后期招商的时间,减轻了后续经营的难度,保证“完工即开业”。万达商业地产的战略合作伙伴包括了沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美等。

  万达缺钱么?

  商业地产是资本密集型行业,资本是支撑其快速发展的根本。虽然万达商业地产独特的“订单模式”能够缓解资金压力,但与其庞大的开发成本和扩张速度比起来,依然是杯水车薪。

  大连万达集团(下文简称“万达”)创立于1988年,以开发住宅起家,2000年确立商业与住宅“两条腿”走路。2002年9月,万达商业地产公司成立,同年第一代万达广场开业,2005年以后确立商业地产为主要发展核心。

  2008年一场金融危机吹冷了中国房地产行业。然而,持续的政策利好,让刚刚经历调整的地产行业迅速回温。2008年底,万达商业地产开始进行了第一轮融资,融资额度接近15亿元。从此万达商业地产开始走上快速扩张之路。

  2009 年3月,万达商业地产向外界透露,当年计划投入约200亿元增加土地储备。根据年度工作报告,截至2013年底,万达商业地产累计持有物业1703.9万平方米,5年累计增长约476%,平均年增长率近95.2%。商业地产土地储备总面积7647万平方米,5年累计增长296.6%,平均年增长率约 59.3%。

  伴随着持有性商业物业面积的快速扩张,是万达商业地产同样激增的融资金额和负债。

  招股书显示,2011年至2013年,万达商业地产融资活动的现金流量净额从负15.32亿元迅速增长至379.04亿元,平均每年融资额达183.1亿元。2013年底万达商业地产的流动比率已达到108.9%。

  一边是融资需求的不断增大,另一边是融资成本的不断高企。

  2014年渣打银行一份关于房地产开发商的调研报告显示,房企两大主流融资渠道——银行贷款与信托贷款成本均出现了显著上升,其中,银行贷款平均利率达到12.3%,较此前调研的8.7%显著上升,而信托贷款成本则高达17.6%。

  根据万达商业地产的招股书,2013年上半年融资活动产生的现金流为339.58亿元,融资成本为27.8亿元,约占8.19%,而2014年上半年,融资活动产生的现金流为351.36亿元,融资成本为36.4亿元,约占10.36%,融资成本增长了2个百分点。

  当然,央行降息消息一出,对于即将上市的高负债企业来讲,是个大利好,可以提振市场预期和后续估值。万达商业地产上市之路愈加平坦。

  万达商业地产自身的优势不言而喻,它真正面临的挑战,在上市之后。万达商业地产能否通过稳定的经营业绩来获取足够的、稳定的资金来源,支撑其持续快速发展?

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