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万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

2014-12-09 09:53·传统  好奇心日报  许冰清  1
   
摘要中国最大的商业地产集团大连万达本周一(12 月 8 日)在香港正式开启路演活动。通过此次香港的首次公开发行(ipo),万达有望募集至多约 39 亿美元,用于其在全国 10 个城市的新一轮商业地产建设。

万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  中国最大的商业地产集团大连万达本周一(12 月 8 日)在香港正式开启路演活动。通过此次香港的首次公开发行(ipo),万达有望募集至多约 39 亿美元,用于其在全国 10 个城市的新一轮商业地产建设。这将使该集团成为世界第二大纯商业地产开发商。

  此次,万达拟以每股 41.8-49.8 港币,发行 6 亿股新股。以这一定价区间的底端计算,万达将筹得 32.3 亿美元——这将是香港今年以来最大的 ipo 项目。如果此次 ipo 完全实现万达募集 39 亿美元的目标,该集团市值将逼近 250 亿美元,次于目前世界排名第一的商业地产公司——美国西蒙地产集团的 560 亿美元。

  但万达有着更大的野心,此次招股书明确预计,2015 年万达商业地产将有望冲击世界第一商业地产开发商。那么,万达的信心来自哪里?

  万达赶上了中国经济持续发展,以及“政策”背后的红利

  其实,万达商业地产早在 5 年前就启动了 a 股上市计划,但由于遭遇当时房地产行业的调控以及资本市场的低迷,导致这一计划一再推迟并最终终止。今年 9 月 16 日,也就是在阿里巴巴在美国启动路演的第二周,万达宣布重启 ipo。作为中国线下消费的巨头,万达此次赴港上市计划也备受关注。

  2013 年年底以来,中国房地产市场渐显疲态,救市政策不断推出。外界普遍认为,中国房地产高速发展的时代已经结束,万达集团作为一个房地产企业,已经过了上市的黄金时间窗。

  但从更大的经济背景上看,你会发现万达集团,准确地把握住了中国近年来的经济发展趋势,并充分享受了中国经济持续发展以及一些“政策”背后的红利。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  在众多房地产企业中,万达可能是与国家“城镇化”战略贴合最为紧密的一家。

  万达招股书显示,截至 2014 年 6 月 30 日,万达商业地产在全国 29 个省(市、区)的 112 个城市布局了 178 个商业项目,万达广场、购物中心和豪华酒店已经覆盖了国内的绝大多数一、二线城市。但中国目前推进的城镇化思路,是“严格控制特大城市规模”,主打“城市群”,做一线城市城市周边的二三线城市,同时推动中心城区人口向郊区和卫星城转移。你从下面这张图可以看到一线城市商业地产新开工面积在下降。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  万达也顺势对其投资选址进行了调整,开始撬动新兴城市市场。目前,万达投资选择的城市,除了省会等中心城市外,大多是一个省之内人口和经济总量排名二三位的城市,这些城市的人口聚集状况好,经济和商业消费基础优越,基本上没有沦为“鬼城”的风险,在一线城市人口严控的格局下可能获得比一线城市更快速的发展。而万达立足于这些城市,可以更好地分享本轮城镇化红利。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  万达是个不太一样的房地产公司

  零售影响力大,聚合年轻时尚品牌

  你跟这个地产公司接触可能不仅仅是因为地产,而是——它在零售领域的影响力。

  从住宅、商业到文化产业,万达有着看似庞杂的产业链,而其内在是紧跟居民消费热点的发展战略:居住、购物、文化、娱乐、旅游、休闲……万达的产业链与中国城市居民生活的每一环节都紧密相连,并以绝对的优势远超其他企业。

  在万达商业地产这个品牌旗下,最明星的品牌当属万达广场,它享有“一座万达广场就是一个市中心”的美誉,包含了购物中心、写字楼、酒店、电影院等,而每一个购物中心又涵盖了服饰、餐饮、商超、ktv、游戏等行业。根据万达广场官方网站新闻,目前全国已经有 104 家万达广场开幕,全年总客流超过 15 亿人次。


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  同时,万达广场的金字招牌也展现了对于零售品牌的强大吸引力。商业地产招股书披露,截止 2014 年 6 月 30 日,万达的品牌库已经包括超过 2000 个品牌,各类别的许多品牌为国内外知名品牌。业态占比中,主力店及次主力店租户占比 14% ,儿童娱乐及教育业态占比 4% ,餐饮业态占比 23% ,服饰配套业态占比 28% ,生活用品占比 31%。整体来说,聚集的品牌都比较年轻时尚。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  “万达广场强调的是一个生活广场,所以它的招商逻辑比较注重不同业务的互补,不会因为零售的租金高,就加大零售的比重,它更注重体验,所以娱乐体验业态相比其它购物中心占比更大。”戴德梁行华东区商业地产服务部主管郑志宏告诉《好奇心日报》。根据万达 2013 年工作报告,去年新开业的万达广场都大幅增加了体验业态,体验业态占万达广场比重近 55%;它们计划 3 年内,体验业态在万达广场中的占比要达到 60%。

  以售养租,资金回笼快

  即使从一个纯正的商业地产公司的角度来看,万达“以售养租”的模式也是相对独特的。2013 年,万达物业销售收入占营收的 86.4%,40% 左右的业务毛利润率能够保证每年 100-200 亿元的现金净流入;而物业出租与管理带来的收入占比仅为 9.8%,“以售养租”的核心即是用物业销售带来的现金流支撑物业持有,可以做到资金快速回笼。

  而像 soho 中国这样,在 2012 年从纯销售转型为纯持有的商业地产公司,就明显感受到了资金回笼速度带来的压力。公司年报显示,soho 中国所持有的货币资金从 2013 年年初的 197 亿元减少至年中的 141 亿元,再到年底的 106.5 亿元,一路下滑。而公司 2013年仅有 2.79 亿元租金收入,占营业收入 1.91%。

  拿地成本低

  据兰德咨询的报告显示,万达近三年的土地成本仅占其平均售价的 9.18%,这在行业内是一个非常低的水平。以龙湖为例,2013 年其土地成本占平均售价的比例为 18.2%,万科则接近 25%,四成以上的房企超过 33%,只有 6.4% 的开发商土地成本低于平均售价的 10%。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  但你买万达,实际上还是在买一个重资产的地产公司

  全球最大的院线公司、全球最大的不动产公司、全球持有 5 星级酒店最多的业主……,从进入该行业到成为行业第一,万达集团所用时间都不超过 15 年。

  但即便有多项全球第一的业务,万达赖以起家的房地产业务仍是其目前最主要的收入来源。截至 2013 年,万达商业地产实现总收入 868 亿元,复合增长率为 30.7% 。2013 年和 2014 年上半年合同销售总额分别为 1264 亿元和 567 亿元。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  但仔细分析万达各块业务仍能发现,如百货、影院、酒店等业务,几乎都是依附于商业地产生长起来的。所以,商业地产项目地位之重,与万达在其他领域的突进并不相悖。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  不论怎样,万达依然是一个重资产的公司,而它的非地产业务会为它带来更多获得土地滚动发展的能力。而未来它要面临的最大问题是未来市场饱和与中国经济放缓的风险,也就是“重”所带来的制约。另外,线下零售所面临的来自电商的冲击也是万达要应对的的一大挑战。

  所以,万达也希望能让自己更“轻”一些

  曾经喊出“中国房地产只有 10 年黄金发展期”口号的万达集团董事长王健林也曾迫切地希望降低房地产业务的占比:他的目标是,通过发展文化产业,7 年之后以商业地产为主的传统房地产业务收入降到万达集团总营收的 50% 以下。

  电影娱乐

  文化体育

  在商业地产业务赴港上市的同时,近期万达院线在 a 股过上市成功的消息,也让王健林达成了“今年推动 1-2 家公司上市”的成就。

  万达院线是当初万达“无心插柳”的一项业务:万达集团在为商业中心建设配建设施时,原本打算引入一家院线与之合作,但最终谈判都以失败告终,最终促成万达决心发展自有的院线体系。如今,在电影娱乐市场爆发的情景下,万达院线反而被认为是比万达商业地产还要优质的资产。

  根据招股书,2009 年至 2013 年,万达院线年票房收入、市场份额、观影人次连续 5 年均位列全国院线首位,此次预计募集资金 20 亿元人民币。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  在市场传出万达有意投资西班牙足球队马德里竞技时,我们曾经梳理了这项生意可能成功的 10 个原因。事实上,万达涉水文化、体育领域,早已不是新鲜事。

  1994 年,大连万达成立了中国第一家职业足球俱乐部——万达足球俱乐部,并在 6 年时间内夺下 4 个冠军,相比目前风头正劲的广州恒大也不相上下。但 2000 年,万达集团便急流勇退,彻底离开足球圈,将全部精力投入到地产开发的主业上来。

  在商业地产领域大获成功后,万达又转而回头开发文化、体育等娱乐化项目。公开资料显示,2012 年,万达的文化产业年收入已经达到 208 亿元,而王健林此前曾表示,万达将在 5 年内使文化产业收入翻一番,超过 400 亿元。而将文化领域转型与海外扩张相结合,也对万达提升自己的国际形象、建设世界一流跨国企业颇有裨益。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  电商

  万达和百度、腾讯共同出资 50 亿元成立万达电子商务公司在今年还是挺轰动的一件事。差不多 2 个月后,也就是在第 100 座万达广场落户云南昆明时,王健林对外披露了万达电商项目进展:“发展比较顺利,没遇到什么困难。我们还有几十个软件在研发中,软件还没法统一联网,这个很复杂,还需要一段时间,我们的设想是到明年三季度正式全面推出,在明年 9 月份之前会在全国 130 个项目全面推出。”

  万达电商在万达集团转型过程中,更多是一个整合万达旗下的商业地产、文化、旅游等内部资源的“黏合剂”作用。而在电商平台成形之后,万达还会吸纳更多的线下商业进入到万达电商的开放平台,将其将成为一个连接线下与线上产业的 o2o 平台。

  万达做电商的初衷可能并不是与淘宝、京东等电商企业去争抢蛋糕,而是通过整合资源,将自己的线下商业的蛋糕做到更大。

  总的来说,万达还是一个聪明的公司

  海外扩张分散风险

  万达正在通过全球化扩张来分担国内经济放缓的风险。而万达巨大的规模效应,最有机会通过全球性战略布局,延长企业的高速增长期。万达已经开始积极布局海外地产项目,在英国、美国、西班牙、澳大利亚等国都砸下重金,投资高档物业及五星级酒店业务。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  相对集中、稳定的股权结构也保证了王健林对于公司的绝对控制力

  根据招股书披露的数据,万达商业地产的股权结构较为多元,但其最大股东、母公司大连万达集团,却是王健林及其子王思聪通过大联合兴公司完全控股,这在国内的上市公司中也极为罕见。


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  商业地产受政策调控冲击比较小

  专注商业地产使房地产的宏观政策对其冲击较小。2005 年至今,中国房地产在大量国家政策的影响下,经过了几个关键的市场调整期。但由于国家的宏观政策主要集中在住宅项目,控制投资、投机需求,而商业综合体机能满足地方政府对 gdp 的追求,又可以提升城市形象,增加政府税收,因此政府对于商业地产、尤其是商业综合体的开发管控较为宽松,这推动了商业地产的持续增长。

  房地产目前依然是一桩不错的生意。今年 5 月,由国务院发展研究中心企业研究所牵头开展的相关研究显示,2013 年,房地产上市公司的业绩规模稳步提升,沪深上市房地产公司营业收入均值为 56.15 亿元,同比增长 30.10%;大陆在港上市房地产公司营业收入均值为 194.37 亿元,同比增长 30.08%。在深圳上市的万科a,以及在港上市的恒大地产,都表现出了很强的综合实力。

  最后,王健林是否成为首富不重要

  万达商业地产上市后,根据其市值推算,王健林的个人财富将达 832 亿至 989 亿元港币,即使加上即将在 a 股上市的万达院线,王健林的身价仍远落后于以高价在美上市阿里巴巴马云


万达终于要上市了,这地产商有啥不一样?

  不过考虑到万达旗下的百货、文化和金融业务此次都未能列入上市主题,未来王健林的身价还有进一步上升的可能。


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