聂梅生:千万别把中国的养老产业搞成养老地产!

2015/5/12 17:30:00   标签: 聂梅生养老地产养老产业
摘要“养老产业的发展路径是什么?我从来没有说过一次养老地产。我认为中国的养老产业应该去房地产化,应该摆脱传统的房地产的开发路径。”全联房地产商会创会会长聂梅生在近日举办的第二届全国养老住区创新发展大会上表示。

  中国正在迈入老龄化社会。国家老龄委的数据显示,2014-2050年间,老龄人口消费力将从4万亿增长到106万亿,占gdp的比重将从8%增长到33%。

  当前国内最关注的养老产业的两大行业一是医疗健康行业,第二就是地产业。“养老产业的发展路径是什么?我从来没有说过一次养老地产。我认为中国的养老产业应该去房地产化,应该摆脱传统的房地产的开发路径。”全联房地产商会创会会长聂梅生在近日举办的第二届全国养老住区创新发展大会上表示。

  聂梅生认为养老产业一定要轻资产化。那么,轻资产到底是什么?实际上轻资产不仅是养老的服务和运营,还有平台资源和科技进步和互联网。而互联网资源是轻资产运作的基因和灵魂。

  “养老产业轻资产的操作模式很简单,把转型和‘互联网+’融进去。”聂梅生以清朋华友学子园项目为例分析了养老产业轻资产运营的4大要素:1平台,2互联网,3私募股权基金加上众筹,4整合多种渠道。

  以下为聂梅生演讲实录:

  我大概2000年左右接触养老,主要是国外的。2009年正式进入养老这个领域的研究、标准制定和策划。后来我想起了清华大学的校训——行胜于言。因为有很多问题难以用策划解决,得真正的做一个才知道怎么回事。

  今天演讲的题目叫“中国养老产业的轻资产之路”。

  养老产业怎么提都不为过。4月份国家出了3个重要文件,其中有一个非常重要的提法。4月7号,发改委发了《养老产业专项债券发行指南》,健康与养老服务作为七大类重大投资之一,养老健康消费作为六大领域消费工程。

  4月14号,民政部和国家开发银行发布了《开发性金融支持社会养老服务体系建设的支持意见》,是为了解决长期以来产业发展的融资难问题。

  养老产业的发展路径是什么?我从来没有说过一次养老地产。因为我受过一些告诫,他们跟我说千万别把中国的养老产业搞成养老地产。我认为中国的养老产业应该去房地产化,应该摆脱传统的房地产的开发路径。

  房地产的核心应该投资,所有的统计数据的gdp都在投资拉动上。像今年经济的下行,主要原因就是房地产下滑。经济转型要转到国民经济的第三架马车。转过去是我们的发展战略,养老产业恰恰要成为消费的重大领域。去房地产化是现在的当务之急。

  去房地产化以后要轻资产化。轻资产化这个概念是最近说得特别多的。轻资产到底是什么?实际上轻资产不仅是养老的服务和运营,还有平台资源和科技进步和互联网。互联网资源是轻资产运作的基因和灵魂。

  为什么李克强总理讲互联网+?渠道资源是非常重要的,没有渠道资源,轻资产是运作不起来的。首先从金融模式上进行创新,从传统的银行信贷和我们熟悉的杠杆,比如基金、信托,进入金融产品的整合,还有互联网金融众筹等。如果忽视了这个,创新模式就不存在。所以发展路径里面有金融的内容,有轻资产的内容,有去房地产化的内容。去房地产化,不买房子怎么算得过来帐?房子总是要花钱盖的,怎么样形成一个良性的循环。

  下面就给大家介绍一个案例。

  首先提一下是养老产业的权重,根据老龄委的数据显示,2014-2050年间,老龄人口消费力将从4万亿增长到106万亿,占gdp的比重从8%增长到33%。如果人口达到了中国的25%,或者是30%,接近4亿的老龄人口,消费的重点领域在gdp当中的比重就会达到那么多,在座的一定要有信心。不管我们自己碰到多大的困难,但未来是光明的。

  顶层设计与项目定位。以服务作为项目的核心价值。

  轻资产运营,打造项目的软实力。轻资产和软实力是一句话,但有了轻资产不一定有软实力。全球清朋华友的品牌,共建共享的互联网思维,是共赢,不是推广,不是推销,而是大家共建的思维。引入双“零”要素,我跟很多房地产业界的朋友比较熟,大家认为,要搞养老社区,要么就是尽量减少土地成本,要么就是尽量减少融资成本。两个都能减少,就可能胜出。做到一个就很好,两个都不行,肯定做不好。是不是这样就够了呢?双“零”降低成本,回收期会做好,但还不够。还有一

  个最重要的,就是双“零”一低,性价比高,成本低。尽量使用渠道资源,提高技术含量,规划设计、绿色建筑、集团采购,减少渠道成本,使双“零”加上低成本,去掉中间不必要的开支,使回收期提前,并使项目取得成功。后面有重资产的部分,土地、投资、建设等,重资产是为轻资产服务的。

  操作模式也很简单。我们是把转型和互联网+融进去。有四个比较重要。

  一是平台。现在谁有平台谁就能胜出,有平台不会用的,别人可以帮你用。没有平台就可以打造平台。要在平台上运作,而不是企业集团。企业集团再大,换不来行业平台。行业平台+校友平台,行业平台就是全联房地产商会,还有一个平台是清华房地产校友会。

  二是互联网。我们用了很多互联网的长项,我们启动了互联网金融的双重众筹,b2b的企业众筹和b2c的客户众筹。这是非常重要的互联网金融思维,解决养老产业当中的杠杆问题、融资问题、销售问题。在锁定客户的同时取得资金。

  三是整个融资过程不是以银行作为主体,而是以基金作为主体,私募股权基金加上众筹。

  四是整合很多渠道。房地产商会已经有15年的历史,2000年成立。形成了很多渠道,首先是电商平台,已经上线。可以使采购过程的成本降低10%,比如电梯,在主流品牌电梯的前十名当中,跟不采用平台采购相比,每台可以降低6-8万块钱的成本。模块建筑、住宅产业化、社区o2o、elite国际基金作为金融运作的母体。这些渠道全部植入品牌当中。

  我们面向1950年-1970年毕业的高校毕业生,年龄在65-85岁之间。以清华校友为骨干,联合全国高校,打造高知白领公寓。国外这种学子园的项目非常成功,上市公司中的市盈率最高,是因为它有特殊群体。我们现在做清朋华友学子园,清华校友大概会占到30%,北大还有

  很多高校学子很多一批人进来。服务涵盖独立生活,半自理及全护理。充分利用政府对养老产业的各项政策支持。以机构养老为主,兼顾社区养老和居家养老服务,开展市场化运作。一旦服务做起来,不一定只针对机构养老。

  给大家介绍一下基金的架构。它是金融模式。首先是启动清朋华友项目的b基金平台。b平台当中融合了机构和企业投资人的资金投入,更多的融合了渠道的资源和轻资产,既有无形资产和技术含量,又有企业机构投资者,形成b平台。

  另外一边启动用户众筹的c平台,也就是入住老人的平台。不是在入住以后收入门费,而是在入住以前众筹。学子园启动之前,通过国内外的校友会和各种各样的机构来进行众筹。如果将来入住,就可换一套房子,如果不入住,就等于理财。这样的众筹,不仅是包括将来要入住的老人,还包括观望的、准入住的和完全是为了理财而进入众筹的。

  c这一块为项目提供了建设费用,解决了杠杆,又作为lp进入。这就是提前众筹,解决了养老项目很难拿到按揭的问题。现在做的清朋华友学子园就是众筹,由股东出资建成以后,由老人住进来再众筹。它是押金,以后全部返还,利息换养老服务。这个事情提醒了我,提前众筹是非常可行的,只要找到30%的客户就能够覆盖建安成本。不考虑土地费用的话,养老社区可以做到每平米6000块钱精装修。在不断提高入住率以后,资金就可以做别的了。

  用户以众筹资金的方式在入住之前投入c平台,根据投入时间和资金量大小对应养老服务方式。不一定要30年还押金,可能要15年、5年都可以运作,我们会综合的考虑众筹怎么做。众筹资金分别以全额返还、部分返还,以及定期消费三种方式解决。

  清朋华友的品牌合作项目。最近推出这个合作模式以后得到了很多认可。企业在项目层面上,以股权方式开展品牌合作。基金+自有资金,我们两家是股权合作,基本是50%对50%,形成投资包。品牌合作方有权优先加入b众筹,作为gp进来,有权享用轻资产。这不需要到处去圈钱,要做学子园的投资方,首先就进入了这个gp基金平台。

  品牌合作方享有b平台提供的金融服务和轻资产服务,有权享有c平台提供的客户源和相应的众筹资金。现在大家说盖房子可以,卖房子也行,问题是养老跟盖房子不一样,不知道谁要来。房子盖完了,不一定是他来住。在这之前,通过校友会,通过各种各样的渠道,建立一个新平台。通过众筹,找到未来要入住的人,还提前解决了资金的问题。在b平台上,你可以作为gp,也可以享受轻资产,一箭双雕。c平台的客户提前锁定,客户的钱提前入。

  清朋华友学子园项目的核心价值。轻资产系列、渠道资源系列和校友会。首先是我们有运营服务中心。二是一定要有会所,清朋华友独特的需求,还有老年大学,我们叫镜烟书院。一定要有养生健康。设计咨询是我们的长项。

  会所的设计理念是老者的大客厅、读者的佳境、会友的沙龙、文化交流学习的讲堂等等。镜烟书院领军老师都是国内非常知名的哲学、文学、电影界的教授。明天和后天就有两堂课。在学子园的系列里一定是需要这些内容的。

  我们提出的理念是倡导积极养生,避免消极养老。积极养生有很多内容,线上医疗、远程医疗等等,也有养生程式。设计咨询是我们擅长的,可以提供从政策、咨

  询、规范一直到规划设计的全程服务,这个轻资产也是我们最有经验的。绿色建筑咨询,我们出过很多手册、标准,在全国做了很多的绿色生态社区。

  我们把四个渠道资源集中到一起,中国房地产部品采购联盟,已经开始上线运作将开始pe。二是绿色建筑与产业化,也有15年了。社区o2o和不动产投资基金。

  这个采购联盟可以享受集中采购的成本,同样的优质产品,有10%的价格优惠。不仅可以用在老年项目的建设,集团其他项目也可以用这个平台。

  买方是开发商或者是建设方,卖方是部品商。平常对接的时候,是用部品方垫资的,等房子卖了再还给你钱,这就有很多灰色的中间地带。我们引进了互联网金融,解决这个问题,使我们享受更好的性价比,最后是惠及老人和用户的。

  绿色建筑与产业化,有整体的部品集成。我们的会员都在集采平台上,很容易做好。尤其是做老年建筑,上下比较一致,标准化的户型比较多,特别容易做模块建筑。可以减少建筑周期40-50%。由于建设周期减少而降低了财务成本,又因为集团采购降低了部品的成本。

  社区o2o讲得太多了,把这个部分整合进来,我们有一个专业委员会,正在积极地启动。

  国际不动产投资基金有国际国内基金管理经验。

  学校的资源就是众多的校友,这个平台是非常大的。中国那么大的养老需求,只要把学子做起来,就非常好了。这些人有个共同的特点,空巢家庭多,尤其是清华、北大,很多人的子女都出国了,而且子女不多。他们能够接受养老社区。支付力也较强,退休双职工的工资共1万5左右,可以接受中等偏高的水平,不见得接受补贴。最重要的是同窗养老的理念,愿意大家在一起养老,有共同的诉求和爱好。物以类聚,人以群分,群分很重要,邻居的氛围很重要,学子园的校友会可以起到重要作用。

  清华校友会是清华大学最具权威的大型协会组织,地方分会有上百家,会员接近18万人。现在有很多中年的校友为自己的父母买房子,买了以后将来为自己养老。将来推广的时候就想每个项目平均做到500户,用不到太大。只要有几栋楼是学子园系列的,肯定会有带动作用。

  最后给大家分析一下财务测算。500套,平均的单户建筑面积是60多平米,建设成本是每平方米6000元。线下打造示范工程,线上主要是拓展平台。2015-2019年主要是做品牌输出,以b、c众筹金融平台为切入点。2018-2020年准备对接资本市场。2年之内想输出5个。3-5年,每年做5 个。5-8年建成40个,形成400-500家连锁的服务运营中心,建成国内知名的学院式养老品牌商。

  收益贡献不仅是c平台和b平台众筹。轻资产渠道的收入是最高的,高过两个众筹平台之和,轻资产可以给带来巨大的收入,大过金融资产。


来源:地产金融
作者:李梅

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