“一个楼盘住一个县城的人口”的“中国第一大盘”隐忧

2015/4/28 13:50:00   标签: 超级大盘房产花果园
摘要超级大盘打破了原有城市整体平衡,大量人口一旦集中到一个点,交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长,基础设施甚至可能因大量人口聚集而瘫痪,使得大盘所在区域极易成为拖累城市的“包袱”,变为城市“肿瘤”

“一个楼盘住一个县城的人口”的“中国第一大盘”隐忧

  位于贵阳市一、二环路之间的花果园项目曾号称“中国第一大盘”,总投资900亿元,总建筑面积1830万平方米。其中,住宅超过1200万平方米,全部入住后人口将达到35万人。该项目旨在打造贵阳市新城市都会区。

  当地市民颇感震撼:花果园楼盘体量之大、容积率之高,竟是“一个楼盘住一个县城的人口”!

  超大楼盘存在多重隐患

  据了解,花果园是一个旧城改造项目。贵阳市城乡规划局公布的《南明区五里冲片区危旧房、棚户区、城中村改造项目控规调整专家论证会会议纪要》显示,2011年,花果园项目地块的容积率“调整为≤6.8”。

  《瞭望》新闻周刊记者到花果园实地走访,一进项目区域,首先映入眼帘的是崎岖的山地地形之上,“高耸入云”、密密麻麻的高层楼群,远远望去犹如“水泥森林”,置身其中则“压迫感”强烈。

  花果园售楼人员告诉本刊记者,花果园虽然密度大,但因为房价便宜,销售一直比较火爆,“从2011年到2013年曾连续三年保持单盘销量全国第一”。

  据了解,目前,贵阳市规划和在建超过200万平方米的楼盘超过10个,规划居住人口将超过100万人。除花果园外,还有规划占地9平方公里、建设面积超过700万平方米的“未来方舟”;规划占地3万亩、建筑总面积超过2000万平方米的“国际生态城”;总占地8000亩、规划建筑面积1600万平方米的“大川白金城”等超级大盘。

  本刊记者采访了解到,近年来,除贵阳市出现大盘“扎堆”的极端现象之外,不少城市也不同程度出现开发超大楼盘的现象,如被称为“睡城”的超大社区北京市“天通苑”、建筑面积达500万平方米的昆明“润城”城市综合体、号称兰州首个超级大盘的“东部科技新城”以及济南著名“烂尾”超大楼盘“彩石山庄”项目等。

  规划专家指出,超级大盘模式最早出现在发达地区。后来,在中西部一些城镇化步入加速期的城市,也出现此种倾向。规模巨大的超大楼盘存在多重隐患:

  —加重基础设施负荷成为城市“包袱”。本刊记者采访了解到,尽管花果园项目还没有入住三分之一的人口,但其周边区域已成为市区交通“堵点”。当地市民告诉记者,“如果要打出租车去花果园方向,司机师傅都不愿意拉”。多位出租车司机表示,由于花果园体量太大,而现有进出道路与外界形成一个“葫芦嘴”,随着入住的人越来越多,仅是交通一项就会成为大问题。

  中国城市规划学会秘书长石楠认为,超级大盘打破了原有城市整体平衡,大量人口一旦集中到一个点,交通、电力、供水等基础设施需求将爆发式增长,基础设施甚至可能因大量人口聚集而瘫痪,使得大盘所在区域极易成为拖累城市的“包袱”,变为城市“肿瘤”。

  —增加城市管理风险。天津市开发区城市管理局副局长吴鹏说,超级大盘会给后期的社会管理造成很大影响,“现在物业公司与业主委员会签订协议,如果盘太大业主委员会就很难选举出来,会给社会稳定带来很大隐患”。

  中山大学地理科学与规划学院教授、高级规划师袁奇峰警告:单一品质的集中连片开发,往往欠缺考虑社会的多元性,容易产生同质化群体聚集,有可能演变成社会矛盾焦点区域。本文来源:瞭望观察网

  —分割空间挤占城市生态系统。专家认为,超级大盘动辄占地上千亩,往往会把城市绿地、山体、水域等生态空间“圈占”起来,成为所谓“私享空间”,造成城市空间大范围割裂。同时,人口过度集中一个区域也会加剧环境矛盾。

  专家建议,针对业已规划建设的超级大盘,宜加强规划执行约束力,协调水利、电力、交通等部门,确保配套设施跟上,对可能出现的风险及早防范和化解。

  警惕大盘“绑架”城市

  受访专家认为,当前,一些城市大面积出让土地建设超级大盘或超大型城市综合体,特别是把一级土地市场变相交给开发商的做法,将对城市规划形成严峻挑战,建议进一步强化规划管控。

  首先,根据城市发展定位和资源承载力,科学规划引导。专家表示,超级大盘的出现源于土地出让方式的粗放,特别是一些财力薄弱的城市偏好采取“一级市场和二级市场联动捆绑”的土地出让方式,把包括房屋征拆、基础设施建设等在内的,原本应由政府承担的职能交给开发商,而政府只需做规划即可。

  “开发商可以开发楼盘,但开发不了一座城市。”中国城市规划设计研究院副院长杨保军说,城市必须考虑区域有效需求对超级大盘的消化能力,以及就业、基础设施和公共服务的支撑能力,这是政府职能,开发商没有这个资源来支撑,“政府不能做甩手掌柜,否则,超级大盘将来出现的社会问题都要由政府买单”。

  他警告:“有的城市一下子给开发商几个平方公里,楼盘一旦封闭运营,城市就被割裂了,就会冲击城市基本规划,这是一种反城市的做法。”

  石楠、杨保军等认为,城市建设应增强规划引导,把好土地利用规划第一关,有序适量地供应土地,防止“空间割裂”。

  其次,在规划实施上应增强规划的权威性和约束力。贵阳市规划系统一名干部告诉本刊记者,花果园是一个招商引资项目,开发商愿意投资,政府认为这既能解决棚户区改造,又不用财政花钱拆迁,就把整个片区交给了开发商。而开发商为摊薄开发成本,就“做容积率的文章”,尽量把楼往高密度盖,调整规划也成为常事。

  这名干部说,按照当初规划,花果园分三期建设,各种配套也是同步推进,但花果园一期楼房盖完后很快就卖完了,开发商紧接着就盖了二期、三期,也销售得很好,但此时基础设施跟不上了,这就给城市规划造成了被动。

  中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊说,超大楼盘现象实际上是开发商“垄断”城市开发的表现,大规模出让土地给一两个开发商进行开发,可能导致城市规划被一两个开发商“绑架”的情况。

  他建议,城市在招商引资过程中应进一步强化规划实施和管控,“用规划管住开发商,避免规划给开发商让路”。

来源:《瞭望》新闻周刊
作者:闫起磊 王珏玢等

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