北京楼市强势回暖库存创近一年新低

2015-05-14 06:10:17中国联合商报作者:郭安丽(参与讨论)

  中国联合商报 记者 郭安丽 北京报道

  “五一”小长假期间,北京楼市强势回暖。据亚豪机构向《中国联合商报》记者提供的统计数据显示,2015年“五一”期间(5.1-5.3),商品住宅成交套数324套,环比去年同期增长91.7%。

  同时,由于北京新房销量猛增,促使库存高位下滑,亚豪机构的数据显示,4月北京新增供应2464套商品住宅,而当月成交量则高达9218套,使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。最新数据显示,截至5月5日,北京商品住宅库存量已降至7.8万套,跌破8万套大关,并创下近10个月新低。

  从去年底开始,降低公积金首付比例、商业贷款利率增加等系列政策,从中央到地方楼市新政不断推出。分析人士指出,这些措施有力刺激了改善型需求者入市积极性,以前持币观望的购房人群正加速入市,市场成交量出现明显复苏,同时加速各房企和各城市的去库存速度。

 新房成交强势回暖

  今年的“五一”商品住宅网签成交量同比去年同期几乎翻了一倍,据亚豪机构最新统计数据显示,“五一”小长假的3天,北京商品住宅成交324套,环比去年同期增长91.7%,市场出现强势回暖迹象。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅向《中国联合商报》记者分析表示,造成新房市场成交回暖主要有三方面原因。首先,自去年“9·30”(2014年9月30日出台的一系列房产新政,其中包括央行银监会正式出台文件,放松首套房认定标准)和今年“3·30”政策出台之后,楼市利好政策密集出台,整体上增强楼市信心,一些购房者开始结束观望态度,整装入市。

  其次,在郭毅看来,同样因为政策利好的带动,开发商看待后市的信心也逐步复苏。4月底土地市场热度上升,使得北京海淀区再现“地王”,进一步激发了购房客群的市场热度,入市步伐开始加快。

  另外,由于库存压力所致,当前开发商借助政策红利,仍以“平价跑量”为主,防止错过市场“窗口期”,因此,郭毅认为,价格的平稳进一步拉动了成交量的反弹。

  北京新房成交回暖态势,还体现在“五一”期间开盘数量上。据亚豪机构统计数据显示,“五一”期间(5.1~5.3)北京共开盘4个项目,除华远和墅雅园是自住房,价格稳定外,其余3个商品房项目分别是门头沟的西山艺境傲山湾、顺义区的中铁花溪渡、大兴区的一品嘉园(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)。上述3个商品房项目中只有西山艺境傲山湾推出平墅产品的开盘价格相比上一期微涨了2.7%,其余项目和前一期的开盘价相比均保持平稳。

  值得一提的,中原地产研究中心最新数据显示,4月份全国有54个主要城市住宅签约套数为24.17万套,环比上月的22.8万套,涨幅达5.8%,同比涨幅更是达到22.5%。

  中原地产首席分析师张大伟公开表示,“五一”过后,一线城市的销量还将继续升温。从一二线市场“量价上涨”的趋势来看,销售回暖的趋势将会延续至今年第二季度。

  上海易居研究院研究员严跃进也持相同观点称,随着降准等利好政策扎堆出台,房地产市场逐渐走出低迷,下半年中国楼市将全面复苏。

  房企“稳价缩量” 去化库存加快

  虽然“小长假”期间北京新盘开盘价格相对稳定,但是开盘量相比去年同期却明显减少。楼市供应减少、销量提升,北京楼市库存由高位下滑,降至近10个月新低。

  数据显示,今年“五一”期间的开盘项目数量与去年“五一”期间7个项目开盘相比,减少了3个项目,并且开盘项目均为老项目后期。

  对此,郭毅分析认为,今年“五一”楼市回暖,但是纯新盘推出较少,以老盘加推为主,主要还是因为当前楼市库存量仍然位居高位,房企去化压力之下,缩减推新,而是加速已推出货量的销售。

  近期北京新房市场销量猛增,促使库存高位下滑。据亚豪机构统计数据显示,4月北京仅新增供应了2464套商品住宅,而当月成交量则高达9218套,这使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。截至5月4日,北京商品住宅库存量已降至78904套,跌破8万套大关,并创下近10个月新低。

  值得关注的是,4月份以来,一二线城市住宅成交提升幅度明显,成交量环比上涨了27%。而三四线城市对新政刺激反应冷淡,成交量不增反降,下跌约为26%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,多年来,影响房价的主因是经济调控政策,而调控政策中影响力最大的是信贷政策。信贷额度及利率水平是房地产市场的风向标。

  “政府为了稳定经济,确保经济达到7%的增速,出于托市目的,才对楼市密集出台了这一轮刺激政策,同时货币信贷政策也趋于宽松。”郭毅表示,此时,开发企业目前采取的“平价走量”策略有利于提高资金效率,比盲目涨价追求利润率更可取、更长远。

  严跃进认为,在市场信心恢复的情况下,预计二季度房企的推盘节奏还会加快,去库存化会更加明显。很多第一季度犹豫的房企,在后续房价的上涨预期下,会加大推盘节奏,而且在房企去库存的背景下,会加快资金回笼,随之也会出现加大土地获取和加快新开工节奏状况。

  上易居研究员王晓燕也表示,在限购政策取消、二套房贷政策放宽、央行降息、公积金贷款额度提高等背景下,各房企和各城市的去库存速度仍有加快的空间。

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